CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO SAENS PEÑA

Por este instrumento particular, resolvem os proprietários das unidades autônomas que integram o Condomínio denominado "SAENS PEÑA", situado à Rua Dona Maria, 71 - Tijuca, Município e Comarca da Cidade do Rio de Janeiro - RJ, em APROVAR a presente Convenção Condominial nos precisos termos do artigo 9o da Lei no 4.591 de 16 de dezembro de 1964, estabelecendo cláusulas que se obrigam a respeitar e cumprir em todos os seus termos e forma de convivência comunitária do referido Condomínio.


CAPÍTULO I - DO OBJETO

Art. 1o - As partes de propriedade exclusiva de cada proprietário ou partes privativas e as partes comuns que constituem o Condomínio, com destinação exclusivamente residencial, tem área real total de 48.363,44 m2, assim distribuídas:

a) Jardins de Acesso - com 1.441,96 m2 sendo constituída da via interna de acesso para veículos ao Condomínio, passagem para pedestres, jardins, guaritas e depósito de lixo. As guaritas possuem área construída de 11,18 m2 e o depósito de lixo possui área construída de 14,62 m2;

b) Pavimento de Acesso - com 4.186,41 m2 de área construída, sendo 3.205,57 m2 destinados a cento e vinte e sete (127) vagas de garagem, e os restantes 980,84 m2 destinados às partes comuns compostas de escadas, ante-câmaras, dutos de ante-câmaras, poços de elevadores, hall de acesso, hall social do bloco I, circulação social, hall social do bloco II, compartimentos para caixas de correio dos blocos I e II, compartimento do gerador, depósito de material, circulação de serviço, compartimentos para triagem de lixo, sala dos medidores de energia elétrica, sanitário feminino, sanitário masculino, casas de bombas, refeitório, vestiários de funcionários, portarias sociais, central telefônica, zeladoria, almoxarifado, faxinaria, sala de máquinas e ferramentas, salas dos medidores de gás e rampa de acesso ao 2o pavimento de garagem;

c) Quadras de Esporte e Churrasqueiras - com 542,30 m2 de área comum destinadas as duas (2) quadras de esportes e duas (2) churrasqueiras;

d) 2o Pavimento de Garagem - com 4.064,63 m2 de área construída, sendo 3.672,10 m2 destinadas a centro e trinta e seis (136) vagas de garagem, e os restantes 392,53 m2 destinados às partes comuns compostas de escadas, ante-câmaras, dutos de ante-câmaras, poços de elevadores, compartimentos de lixo e rampas de acesso aos pavimentos superior e inferior;

e) 3o Pavimento de Garagem - com 4.064,63 m2 de área construída, sendo 3.463,62 m 2 destinadas a cento e vinte e sete (127) vagas de gararem, e os restantes 601,01 m2 destinados às partes comuns compostas de escadas, ante-câmaras, dutos de ante-câmaras, poços dos elevadores, compartimentos de lixo, casa de máquinas dos equipamentos das piscinas e rampa de acesso ao pavimento inferior;

f) Pavimento de Uso Comum - com 4.064,63 m2, sendo 1.572,26 m2 de área coberta sob os dois blocos de apartamentos, totalmente destinados às partes comuns, compostas de escadas, ante-câmaras, dutos de ante-câmaras, poços de elevadores, compartimentos de lixo, salão de festas para adultos, copa, salão de festas infantil, sauna seca, sauna a vapor, duchas, sala de repouso, sanitário masculino, sanitário/vestiário masculino, sanitário/vestiário feminino, sala de musculação, pátios cobertos, sala de jogos para adultos, sala de administração, sala de jogos infantil, circulação, apartamento do zelador com sala, quarto, cozinha e banheiro, bar, bem como, 2.489,37 m2 de áreas descobertas compostas de jardineiras, mini-palco, pista de patins, piscina infantil, piscina de adultos, bar de piscina, parque infantil e áreas livres;

g) 1o ao 16o Pavimentos-tipo do Bloco I - com 882,32 m2 de área construída, para cada pavimento, sendo 804,48 m2 de partes privativas destinadas a seis (6) apartamentos, tendo os apartamentos 101/1601, 133,52 m2, os apartamentos 102/1602, 133,52 m2, os apartamentos 103/1603, 135,90 m2, os apartamentos 104/1604, 135,76 m2, os apartamentos 105/1605, 132,89 m2 e os apartamentos 106/1606, 132,89 m2, compostos de varanda, sala, circulação, três (3) quartos sociais (sendo 1 suite), dois (2) banheiros sociais, cozinha, área de serviço, quarto e banheiro de empregada. Os apartamentos 101/1601, 102/1602, 105/1605 e 106/1606, possuem ainda uma varanda no quarto suite. Os restantes 77,84 m2 em cada pavimento são destinados às partes comuns, compostas de circulação, escada, ante-câmara, duto de ante-câmara, poços dos elevadores, compartimento de lixo, dutos de exaustão mecânica de banheiros sociais de apartamentos sociais e duto de instalações;

h) 1o ao 16o Pavimentos-tipo do Bloco II - com 882,32 m2 de área construída, para cada pavimento, sendo 804,48 m2 de partes privativas destinadas a seis (6) apartamentos, tendo os apartamentos 101/1601, 133,52 m2, os apartamentos 102/1602, 133,52 m2, os apartamentos 103/1603, 135,90 m2, os apartamentos 104/1604, 135,76 m2, os apartamentos 105/1605, 132,89 m2 e os apartamentos 106/1606, 132,89 m2, compostos de varanda, sala, circulação, três (3) quartos sociais (sendo 1 suite), dois (2) banheiros sociais, cozinha, área de serviço, quarto e banheiro de empregada. Os apartamentos 101/1601, 102/1602, 105/1605 e 106/1606, possuem ainda uma varanda no quarto suite. Os restantes 77,84 m2 em cada pavimento são destinados às partes comuns, compostas de circulação, escada, ante-câmara, duto de ante-câmara, poços dos elevadores, compartimento de lixo, dutos de exaustão mecânica de banheiros sociais de apartamentos e duto de instalações; e

i) Telhado - com 882,32 m2 em cada um dos dois (2) blocos, sendo 145,19 m2 de áreas comuns em cada bloco destinadas às escadas, duto de ante-câmara, caixas d’água, casa de máquinas dos elevadores, casas de máquinas de exaustão mecânica, casa de bombas de incêndio, compartimento para visita ao barrilete, circulação, hall de acesso e uma área de acesso ao telhado com delimitação de 1,15 m por 2,30 m em frente a porta e em torno da escada de marinheiro. Os restantes 737,13 m2 em cada um dos dois (2) blocos são de áreas privativas destinadas ao uso exclusivo dos apartamentos 1601/1606 de ambos os blocos, tendo cada uma dessas unidades, direito ao uso exclusivo da laje de cobertura sob o telhado, acima de suas respectivas projeções, excetuando-se as partes comuns.

Art. 2 o - São partes comuns do Condomínio, inalienáveis e indivizíveis: o solo em que se encontra o mesmo contruído, as passagens, as fundações, as partes laterais e divisórias, as colunas de sustentação, as lajes, as vigas, o telhado, os elevadores e respectivos poços, máquinas e acessórios, sistema de exaustão mecânica e respectivo ponto de controle de funcionamento, sistema de pára-raios, sistema de comunicação interna, respectiva central e pontos, sistema de prevenção contra incêndios, pavimento de uso comum, os encanamentos e troncos de água, luz força, gás, esgoto, telefone, bem como, as instalações respectivas até os pontos de interseção com as ligações de cada unidade, as calhas, condutores de águas pluviais, canal e receptáculo de lixo, corredores de entrada das respectivas unidades, escadas, áreas e pátios internos, o telhado e a casa de máquinas, e tudo o mais de que conformidade com a lei no 4.591 seja considerado parte comum.

Art. 3o - São partes de propriedade exclusiva de cada proprietário a respectiva unidade indicada pela numeração correspondente, com todas as suas instalações internas, encanamentos, tubulações etc., até a sua interseção com as linhas, encanamentos e tubulações tronco.

Art. 4 o - Ao terreno do Condomínio "SAENS PEÑA", com área total de 6170,67 m2, foi dada a seguinte discriminação: a cada uma das cento e noventa e duas (192) unidades autônomas corresponde a fração ideal de um, cento e noventa e dois avos (1/192).

Art. 5o - Cada uma das cento e noventa e duas (192) unidades autônomas tem direito ao uso exclusivo de duas (2) vagas de garagem, sendo que os apartamentos 1605 do bloco I, 404, 1204 e 1502 do bloco II, têm direito ao uso exclusivo de uma terceira vaga de garagem, assim como o apartamento 1505 do bloco II tem direito ao uso exclusivo de uma terceira e uma quarta vaga de garagem, totalizando trezentos e noventa (390) vagas de garagem existentes no prédio, a serem designadas segundo critério estabelecido no Regulamento Interno do Condomínio.

Parágrafo Único - O direito ao uso exclusivo das vagas de garagem só poderá ser alienado em conjunto com a respectiva unidade autônoma.

Art. 6o - O Condomínio terá destinação exclusivamente residencial, não podendo os proprietários, sob qualquer alegação utilizarem, cederem ou alugagem suas unidades para outros fins.


CAPÍTULO II - DOS DIREITOS E DEVERES DOS PROPRIETÁRIOS

Art. 7o - Todas as pessoas, proprietários e ocupantes a qualquer título que residem no Condomínio, suas famílias e empregados são obrigados a cumprir, respeitar e fazer cumprir as disposições desta Convenção que só poderá ser alterada no todo ou em parte se assim for resolvido, a qualquer tempo, por decisão da Assembléia Geral, tomada pelo mesmo quorum, previsto para a alteração desta Convenção.

Parágrafo 1o - Em caso de venda ou transferência de propriedade ou de posse direta ou indireta ou de Constituição de direito reais sobre as unidades, os novos adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficam automaticamente obrigados à observância de todos os dispositivos desta Convenção, ainda que nenhuma referência a esta cláusula seja feita no contrato público ou particular pelo qual se efetiva a transferência e aquisição da propriedade ou da posse.

Parágrafo 2o - Os ocupantes, a qualquer título, que não proprietários ou titulares de direitos da unidade que ocupam, não terão, perante o Condomínio, qualquer representação, ficando o proprietário responsável pelas infrações por aqueles cometidas.

Art. 8o - O Condomínio "SAENS PEÑA", regido pela presente Convenção se regerá também pelo respectivo Regulamento Interno.

Art. 9o - São direitos de cada proprietário:

a) Usar, gozar e dispor de sua unidade como melhor lhe aprover, desde que respeitadas as disposições desta convenção, de forma também a não prejudicar igual direito dos demais proprietários e a não comprometer a segurança, higiene e o bom nome do Condomínio;

b) Usar da coisa comum conforme o seu destino, sobre ela exercer os direitos que lhe conferem a Lei, a presente Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio e

c) Reivindicar sua unidade de terceiros que a ocupem, vendê-la, alugá-la, gravá-la, transferindo a sua propriedade e posse, independente de anuência dos demais proprietários.

Art. 10o - São deveres de cada proprietário, dos ocupantes das unidades, suas famílias e empregados:

a) Cumprir, fazer respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio;

b) Concorrer, na proporção fixada para a respectiva unidade, para as despesas necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do Condomínio, qualquer que seja a sua natureza aprovada em Assembléia, na forma prevista na presente Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio;

c) Suportar, na mesma proporção, os ônus a que estiver ou ficar sujeito o Condomínio em seu conjunto;

d) Zelar pelo asseio e segurança dos blocos, somente lançando lixos e varreduras nos tubos coletores próprios, depois de perfeitamente embrulhados em pequenos pacotes;

e) Exigir do Síndico-Geral, ou dos Subsíndicos as providências que foram necessárias ao cumprimento fiel da presente Convenção;

f) Comunicar ao Síndico-Geral qualquer caso de moléstia epidêmica ou contagiante para fins de providências junto a saúde pública;

g) Facilitar ao Síndico-Geral e seus prepostos, o acesso às unidades da sua propriedade, quando necessário;

h) Somente utilizar os serviços particulares dos funcionários do Condomínio em horários diferentes dos seus horários de trabalho no Condomínio;

i) Não manter nas respectivas unidades autônomas, substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e a solidez do edifício, ou incômodo aos demais proprietários;

j) Não sobrecarregar a estrutura e lajes do Condomínio, com peso superior àquele para as quais foram projetadas;

l) Estacionar os veículos somente nas áreas delimitadas como vagas de garagem; e

m) Não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente.

Parágrafo Único - Os proprietários deverão, em assembléia, aprovar a complementação destes deveres por um Regulamento Interno do Condomínio.

Art. 11o - É vedado ao proprietário alterar a forma externa das fachadas e decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades diversas das empregadas no conjunto dos blocos, bem como fechar, total ou parcialmente as varandas, tendo em vista o dispositivo do Parágrafo Nono do Artigo 114 do Decreto no 322 de 03-03-1976.

Art. 12o - Os danos causados por proprietário, ocupantes, suas famílias e empregados ou visitantes, às partes comuns do Condomínio deverão ser indenizados pelo respectivo proprietário, ficando também ao encargo de cada proprietário a reparação, por sua conta, de todos os danos que, às partes comuns ou qualquer das demais unidades do Condomínio, foram causados por defeitos de má conservação e utilização das instalações na sua propriedade, cabendo aos demais proprietários o direito de exigir daquele que se descuidar do conserto respectivo, o ressarcimento do custeio da reparação geral dos danos daí derivados.

Parágrafo Único - O Síndico-Geral poderá promover os consertos necessários, nas partes comuns, à custa do respectivo proprietário, o qual ficará então sujeito a multa de valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor total do conserto, sem prejuízo de juros de mora que fluirão, à taxa de 1% ao mês, e correção monetária da data em que lhe for a conta apresentada pelo Síndico-Geral do Condomínio.


CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Art. 13o - Será realizada anualmente uma Assembléia Geral Ordinária, na segunda quinzena do mês de março, convocada pelo Síndico-Geral, soberana para resolver todo e qualquer assunto que interesse ao proprietário e que será dirigida por um Presidente eleito no início dos trabalhos, o qual, por sua vez, escolherá um Secretário, não podendo qualquer dos dois ser o Síndico-Geral, os Sub-Síndicos ou membros do Conselho Consecutivo e Fiscal, cabendo principalmente a esta Assembléia:

a) Aprovar as contas do exercício findo;

b) Fixar o orçamento do exercício seguinte. Caso a Assembléia não chegue a aprovar o orçamento apresentado, prevalecerá, para o exercício a se iniciar, o valor do orçamento anterior devidamente corrigido pela aplicação de índice oficial publicado pelo Governo, tomando-se como base de cálculos o índice do mês da Assembléia que fixou o orçamento anterior;

c) Fixar o valor do prolabore do Síndico-Geral e dos Sub-Síndicos;

d) Eleger o Síndico-Geral e os Sub-Síndicos, bem como os membros efetivos e suplentes do Conselho Consultivo e Fiscal;

e) Aprovar resoluções do Síndico-Geral;

f) Aprovar por maioria dos presentes, a previsão orçamentária e apresentação de contas do exercício findo apresentada pelo Síndico-Geral contendo parecer do Conselho Consultivo e Fiscal; e

g) Decidir sobre assuntos de interesse geral, além de matérias inscritas na ordem do dia.

Parágrafo Único - O Síndico-Geral endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos proprietários, salvo se tiverem estes feitos, em tempo oportuno, comunicação de outro endereço, para o qual devam ser enviadas.

Art. 14o - As Assembléias Gerais Ordinárias dos proprietários serão realizadas mediante convocação com a antecedência mínima de cinco (5) dias, por circular assinada pelo Síndico-Geral, ou membros do Conselho Consultivo e Fiscal, ou por co-proprietário que represente pelo menos 1/4 (um quarto) do Condomínio "SAENS PEÑA", enviada por carta registrada ou sob protocolo, e só tratarão de assuntos mencionados na circular de convocação, a qual também indicará o dia, a hora e o local da reunião. As Assembléias Gerais Extraordinárias reunir-se-ão sempre que, com observância das regras acima, forem convocadas pelo Síndico-Geral ou membros do Conselho Consultivo e Fiscal ou por proprietários representando pelo menos 1/4 (um quarto) dos votos do Condomínio "SAENS PEÑA", ou ainda por proprietário interessado em recurso contra decisão do Síndico-Geral.

Art. 15o - As decisões, em primeira convocação, serão tomadas por maioria absoluta da totalidade dos votos e com a presença de 2/3 (dois terço) no mínimo, dos proprietários e, em segunda convocação, por maioria simples dos votos presentes, realizando-se esta, meia hora após a determinada para a primeira, obrigados também a respeitar as deliberações os que não comparecerem à reunião, ainda que ausentes do domicílio.

Parágrafo Único - Será exigida a maioria qualificada nos seguintes casos:

a) Será exigida maioria que represente 1/4 (um quarto) dos proprietários de unidades autônomas para aprovar ou modificar o Regulamento Interno do Condomínio "SAENS PEÑA";

b) Será exigida maioria que represente no mínimo 2/3 (dois terços) dos proprietários de unidades autônomas para deliberar sobre a não reedificação, em caso de incêndio ou outro sinistro, que importe em dua destruição total;

c) Será exigida a maioria que represente 2/3 (dois terços) dos proprietários de unidades autônomas para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do Condomínio, bem como para a realização de benfeitorias meramente voluptuárias;

d) Será exigida a maioria que represente 2/3 (dois terços) dos proprietários de unidades autônomas, para deliberar sobre destino do Condomínio ou suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matéria que alterar o direito dos proprietários; e

e) Será ainda, exigida maioria qualificada para as deliberações, para as quais a lei imponha o quorum legal.

Art. 16o - As Assembléias serão preferencialmente realizadas no próprio Condomínio.

Art. 17o - As decisões referentes às modificações da presente Convenção de Condomínio só poderão ser tomadas pelo mínimo de 2/3 (dois terços) dos votos totais, salvo para os casos em que o quorum especial esteja expressamente estabelecido na Lei ou nesta Convenção.

Art. 18o - Se uma unidade vier a pertencer, por sucessão, ou qualquer outra forma, a diversas pessoas, estas deverão designar o co-proprietário que as representará perante pessoas os demais proprietários, mediante mandato especial que será exibido à Assembléia, sob pena de suspensão temporária do exercício dos direitos e vantagens assegurados pela presente Convenção.

Parágrafo Único - Os proprietários em débito com as cotas que lhes couberem nas despesas do Condomínio e com as multas que lhes tenham sido impostas, não poderão tomar parte nas deliberações, exceto para aquelas que digam respeito a modificações de destinação de partes comuns. Se, não obstante, ressalvada a exceção aqui prevista, votarem nas Assembléias, os seus votos serão nulos.

Art. 19o - As decisões das reuniões dos proprietários serão registradas em atas lavradas pelo secretário da mesa que dirigir a reunião respectiva, em livro próprio cujas folhas serão todas rubricadas pelo Síndico-Geral, que fará os termos de abertura e encerramento, devendo as atas serem assinadas pelo Secretário, Presidente, Membros do Conselho Consultivo e Fiscal, por todos os proprietários presentes, delas remetendo o Síndico-Geral, nos oito (8) dias subsequentes, cópias a todos os proprietários, por carta registrada ou sob protocolo, embora fiquem os mesmos obrigados a respeitar as decisões tomadas independentemente do seu recebimento.

Parágrafo Único - A Administração tem prazo de 10 (dez) dias contados a partir da data da Assembléia para distribuir aos proprietários cópia da Ata da Assembléia com as deliberações aprovadas, devendo manter uma cópia nos quadros de avisos por um período mínimo de 5 (cinco) dias.

Art. 20o - Os proprietários poderão fazer-se representar nas reuniões por procuradores com poderes gerais e bastantes para legalmente praticar os atos necessários e contrair obrigações, devendo o instrumento conter reconhecimento de firma e ser depositado em mãos do Síndico-Geral, antes da reunião. Eleito o presidente da mesa, o Síndico-Geral lhe fará entrega das procurações, que ficarão arquivadas.

Art. 21o - Se a Assembléia não se reunir para exercer quaisquer poderes que lhe compete, quinze (15) dias após o pedido de convocação o juíz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

Art. 22o - Nas decisões das Assembléias Gerais, quer sejam Ordinárias, quer sejam Extraordinárias, a cada unidade autônoma corresponderá um voto.


CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO

Art. 23o - A administração do Condomínio caberá a um Síndico-Geral, auxiliado por dois (2) Sub-Síndicos, sendo um (1) de cada bloco, proprietários moradores do Condomínio, eleitos em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de um (1) ano, podendo serem reeleitos.

Parágrafo 1o - O mandato dos Sub-Síndicos serão iguais ao do Síndico-Geral.

Parágrafo 2o - A Assembléia que eleger os Sub-Síndicos deve fixar-lhes a ordem de substituição do Síndico-Geral em caso de eventual impedimento deste.

Art. 24o - Constituem atribuições do Síndico-Geral:

a) Representar o Condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, para o que lhe são outorgados os mais amplos, gerais e ilimitados poderes em direito permitidos, inclusive com outorga dos poderes da cláusula ad-judicia e os de transigir, desistir, desistir, conciliar, acordar, receber citação inicial, receber e dar quitação, representar o Condomínio - "SAENS PEÑA" perante quaisquer órgãos do sistema da administração direta ou indireta do Poder Executivo, tais como autarquias, sociedades de economia mista, empresas públicas, federais e estaduais;

b) Admitir e despedir os empregados que trabalham na conservação e vigilância do Condomínio bem como fixar-lhes as respectivas remunerações;

c) Exercer a administração interna do Condomínio, no que diz respeito à sua vigilância, manutenção e reparação;

d) Cumprir e fazer cumprir a Lei, esta Convenção, o Regulamento Interno e as deliberações das Assembléia Gerais;

e) Prestar contas anualmente à Assembléia Geral Ordinária e, quando exigidas, à Assembléia Geral Extraordinária, sempre com exibição de documentos comprobatórios, apresentando sempre à primeira, o orçamento para o ano em início;

f) Fazer sempre concorrência para os serviços do Condomínio, podendo ordenar qualquer reparo ou adquirir o que for necessário ao Condomínio, dentro da verba orçamentária, submetendo previamente à aprovação do Conselho Consecutivo e Fiscal as despesas extraordinárias, se a urgência das medidas não permitir que se aguarde decisão da Assembléia;

g) Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do conjunto;

h) Fazer o seguro de edificação;

i) Ter sob sua guarda e transferir ao seu sucessor os livros oficiais do Condomínio;

j) Impor as multas estabelecidas em Lei, nesta Convenção e no Regulamento Interno, sendo que em qualquer caso, as aplicações de multas pelo Síndico-Geral ficarão sujeitas a homologação pelo Conselho Consultivo e Fiscal;

l) Executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas na Assembléia;

m) Convocar as Assembléias Gerais Ordinárias nas épocas próprias e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por grupo de proprietários que represente, pelo menos, 1/4 (um quarto) dos votos ou pelo Conselho Consultivo e Fiscal;

n) Prestar a qualquer tempo, informação sobre os atos da Administração e mensalmente apresentar as contas do Condomínio para parecer do Conselho Consultivo e Fiscal;

o) Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos proprietários em relação às despesas comuns ou extraordinárias do Condomínio aprovadas pela Assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais desta Convenção ou do Regulamento Interno do Condomínio; e

p) Procurar, por meios persuasórios, dirimir divergências entre os proprietários.

Art. 25o - Constituem atribuições dos Sub-Síndicos:

a) Substituir o Síndico-Geral nos seus eventuais impedimentos; e

b) Auxiliar o Síndico-Geral no cumprimento de todas as tarefas de sua competência.

Art. 26o - A administração do Condomínio poderá ser delegada a uma empresa especializada em administração de condomínios, através do sistema de co-gestão. Para o sistema de gestão total a delegação deverá ser aprovada em Assembléia Geral Ordinária.

Art. 27o - A Assembléia Geral será competente para conhecer e julgar recursos interpostos contra decisões do Síndico-Geral, sendo a mesma convocada na forma da Lei. Ratificada a decisão do Síndico-Geral pela Assembléia Geral, pagará o recorrente as despesas acarretadas com a sua convocação e realização. Caso a Assembléia Geral de provimento ao recurso para cassar ou rejeitar a decisão do Síndico-Geral, as despesas antes referidas correrão por conta do Condomínio.

Art. 28o - Tanto o Síndico-Geral quanto os Sub-Síndicos poderão ser destituídos por maioria absoluta de votos dos proprietários presentes à Assembléia Geral Extraordinária para esse fim expressamente convocada.

Art. 29o - Quando em exercício, o Síndico-Geral e os Sub-Síndicos receberão a remuneração mensal que for fixada anualmente pela Assembléia Geral Ordinária.

Art. 30o - Em caso de morte, destituição ou impedimento do Síndico-Geral, assumirá o cargo o primeiro SubSíndico que o exercerá até a eleição de novo Síndico-Geral pela Assembléia Geral Ordinária, recebendo, nesse caso e enquanto durar tal substituição, a remuneração do Síndico-Geral pré-fixada na norma do artigo anterior. Ocorrendo com o primeiro Sub-Síndico, no exercício do cargo de Síndico-Geral as mesmas hipóteses acima, proceder-se-á da mesma forma com o segundo Sub-Síndico. Ocorrendo ainda com o segundo Sub-Síndico as mesmas hipóteses anteriores, será convocada Assembléia Geral Extraordinária para proceder à eleição de Síndico-Geral e Sub-Síndicos para completar o mandato, devendo esta Assembléia ser convocada para se realizar no máximo até trinta (30) dias após a ocorrência do evento mencionado e, até a posse dos eleitos, assumirá as funções de Síndico-Geral um dos membros do Conselho Consultivo e Fiscal, escolhido por este, em reunião que farão realizar até dez (10) dias após a ocorrência determinativa, com posse imediata.


CAPÍTULO V - DO CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL

Ast. 31o - Anualmente a Assembléia Geral Ordinária elegerá o Conselho Consultivo e Fiscal composto de três (3) membros efetivos e três (3) membros suplentes, entre os proprietários, os quais exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.

Art. 32o - São atribuições do Conselho Consultivo e Fiscal;

a) Assessorar o Síndico-Geral e os Sub-Síndicos nos problemas que digam respeito ao Condomínio;

b) Aprovar solicitação do Síndico-Geral para a realização de despesas extraordinárias, cuja urgência não permita aguardar a convocação da Assembléia Geral, se o Conselho Consultivo e Fiscal recusar a autorização pedida e as obras foram comprovadamente inadiáveis, o Síndico-Geral mandará executá-las ad referendum da Assembléia Geral que seja imediatamente convocada;

c) Por solicitação do Síndico-Geral ou proprietário interessado, intervir em impasse entre eles criado visando solucioná-lo;

d) Fiscalizar e emitir parecer sobre as contas e colaborar na feitura do orçamento a serem apresentados pelo Síndico-Geral à Assembléia Geral Ordinária;

e) Designar um de seus membros para substituir o Síndico-Geral e/ou Sub-Síndicos, até nova eleição e posse, no caso em que é previsto no Artigo 30o desta convenção ou ainda em caso de renúncia ou impedimento dos mesmos;

f) Dar parecer em matéria relativa às despesas voluptuárias, e de embelezamento do prédio, para serem levadas à Assembléia Geral; e

g) Convocar, quando julgar necessário, Assembléia Geral.


CAPÍTULO VI - DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO

Art. 33o - Constituem despesas comuns do Condomínio:

a) As relativas à manutenção, conservação, limpeza, reparação, pintura e reconstrução das partes e coisas comuns e dependências do Condomínio;

b) As relativas ao prêmio de seguro do Condomínio e dos empregados;

c) Os impostos e taxas que incidem sobre as partes comuns do Condomínio;

d) A remuneração do Síndico-Geral, dos Sub-Síndicos e as dos demais empregados ou contratados do Condomínio, bem como as relativas aos encargos da previdência e assistência social;

e) As despesas relativas à reparação dos danos causados por vazamentos ou infiltrações, desde que comprovadamente não tenham sido causados pelo mau uso ou negligência do proprietário, cuja unidade surgirem esses vazamentos ou infiltrações e que não estejam cobertos pela responsabilidade técnica devida pela construtora; e

f) As despesas do Condomínio deverão ser sempre pagas por cheques ou transferências de crédito, devendo estes documentos serem sempre assinados por 2 (dois) membros da Administração

Art. 34o - Compete à Assembléia Geral fixar as despesas comuns e a data mensal em que deverão ser pagas, cabendo aos proprietários concorrer para seu pagamento.

Parágrafo único - Aos proprietários que pagarem suas contribuições dez (10) dias antes da data fixada para o vencimento, será concedido um desconto de vinte e cinco por cento (25%), devendo o orçamento o orçamento fazer as previsões necessárias para este fim.

Art. 35o - Serão também rateadas entre os proprietários as despesas extraordinárias, dentro de quinze (15) dias a contar da data da assembléia que as autorizar, salvo se nessa oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas às quotas normais de Condomínio.

Art. 36o - As despesas comuns e despesas extraordinárias a serem rateadas entre os proprietários devem obedecer a seguinte fórmula:

onde:

X = cota básica da unidade autônoma que não possui terceira ou quarta vaga de garagem e/ou não faz uso de laje de cobertura;

D = montante total da despesa a ser rateada entre os proprietários;

C = quantidade de proprietários dos apartamentos 1601/1606 de ambos os blocos que fazem uso da laje de cobertura.

Parágrafo Único - Os apartamentos que possuem um terceira vaga de garagem pagarão a cota básica de rateio acrescida de 10% (Xg = 1,10X), assim como o apartamento que possui terceira e quarta vagas de garagem pagará a cota básica de rateio acrescida de 20% (Xg = 1,20X), e os apartamentos 1601/1606 de ambos os blocos, que fizerem uso da laje de cobertura, pagarão a cota básica de rateio acrescida de 50% (Xc = 1,5X).

Art. 37o - As despesas que trata a alínea "c" do Parágrafo único do Artigo 15o desta convenção, deverão ser rateadas entre os proprietários das unidades autônomas na forma e na proporção de suas respectivas frações ideais do terreno.

Art. 38o - Ficarão a cargo exclusivo de cada proprietários as despesas que der causa, decorrentes de atos por ele praticados.

Parágrafo Único - O disposto neste artigo é estensivo aos prejuízos causados às partes comuns do Condomínio pela omissão do proprietário na execução dos trabalhos ou reparação na sua unidade autônoma.

Art. 39o - O saldo remanescente no orçamento de um exercício, será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembléia Geral. O déficit mensal verificado será rateado entre os proprietários e arrecadado no prazo de quinze (15) dias, através de completação de cota de rateio.

Art. 40o - Além das quotas destinadas ao pagamento das despesas comuns os proprietários pagarão, se assim decidirem em Assembléia, cada um, 10% (dez por centos) do valor estabelecido para as quotas de Condomínio, na mesma época em que estas forem pagas, a constituição de um Fundo de Reserva, o qual se destinará a suplementar provisoriamente o orçamento das despesas condominiais.

Parágrafo Único - O Fundo de Reserva deve ser mantido em conta-corrente em separado das demais do Condomínio, que só poderá ser movimentada com assinaturas conjuntas de um membro da Administração e outro do Conselho Fiscal.

Art. 41o - O Condomínio será segurado obrigatoriamente contra incêndio ou qualquer risco que o possa destruir, em todo ou em parte, em Companhia Idônea, com aprovação da Assembléia Geral e pelo respectivo valor, discriminado na apólice de cada unidade autônoma.

Parágrafo Único - É lícito a cada proprietário, individualmente e às expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou segurar as benfeitorias e melhoramentos, por ele introduzidos na mesma.

Art. 42o - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) do Condomínio, a Assembléia Geral se reunirá dentro de quinze (15) dias e elegerá uma comissão de três (3) proprietários, investidos de poderes para:

a) Receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio, no estabelecimento bancário designado pela Assembléia;

b) Abrir concorrência para a reconstrução do Condomínio ou de suas partes destruídas comunicando o resultado à Assembléia Geral, para devida deliberação; e

c) Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os proprietários junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.

Parágrafo Único - Se a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os proprietários para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria os seus direitos na forma da lei.

Art. 43o - Pelo voto da maioria que represente 2/3 (dois terços) das frações ideais do terreno, poderá a assembléia deliberar que o Condomínio não seja reconstruído, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os proprietários, na proporção de suas frações ideais de terreno.

Art. 44o - Em caso de incêndio parcial que destrua menos de 2/3 (dois terços) do Condomínio, recolhido o seguro, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas.


CAPÍTULO VIII - DAS PENALIDADES

Art. 45o - Os proprietários em atraso com o pagamento das respectivas contribuições, pagarão independentemente de interpelação, a correção monetária mais juros de 1% (um por cento) ao mês, contado a partir do vencimento do respectivo prazo, e multa de 20% (vinte por cento) sobre seus débitos. Após trinta (30) dias de atraso, poderá o Síndico-Geral cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que, além dos juros moratórios, correção monetária e das multas, acima referidos, sujeitar-se-ão ao pagamento das custas e honorários de advogado, na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Art. 46o - Além das penas cominadas em Lei, fica ainda, o proprietário que transgredir ou eventualmente pertubar o uso das coisas comuns ou der causa a despesas, sujeito a multa a ser estabelecida no Regulamento Interno, sem prejuízo das demais conseqüências cíveis e criminais de seu ato.

Parágrafo Único - A multa será imposta pela Administração, com recurso do interessado ao Conselho Consultivo e Fiscal, e em último caso, a Assembléia Geral.


CAPÍTULO IX - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 47 o - Fica eleito o Foro desta Cidade do Rio de Janeiro, capital do Estado do Rio de Janeiro, com renúncia expressa a qualquer outro por mais especial que seja, para dirimir qualquer dispositivo da presente convenção.

Art. 48o - Uma cópia desta Convenção deverá ficar permanentemente afixada nos quadros de avisos para conhecimento geral.

Art. 49o - Os apartamentos 1601/1606 de ambos os blocos terão direito ao uso exclusivo da laje do edifício acima de suas respectivas projeções, excetuando-se as caixas d’águas e o local das casas de máquinas dos elevadores, e outras áreas comuns não podendo, entretanto, os acréscimos feitos constituir unidades autônomas, ficando as mesmas vinculadas aos respectivos apartamentos, a que se ligarem.

Parágrafo Único - Esses direitos deverão ser respeitados por todos os proprietários, não podendo qualquer convenção, limitar ou restringir as atribuições ora especificadas, ficando os proprietários das unidades ao qual se ligarem, responsáveis pelas obras que fizerem, as quais só poderão ser iniciadas com aprovação das autoridades competentes.

Art. 50o - As modificações ou alterações que vierem a ser construídas pelos respectivos proprietários das unidades 1601/1606 de ambos os blocos, sobre a laje de cobertura, não poderão, em hipótese alguma, prejudicar as instalações comuns do Condomínio, impedir a ventilação através das janelas das casas de máquinas ou compartimento de visita a instalações, bem como, impedir passagem de acesso ao telhado das partes comuns.